Dans quels cas la TVA sapplique-t-elle lors de la vente dun bien immobilier par un particulier ?
La TVA relative aux biens immobiliers, couramment appelée TVA immobilière, est exigible pour tous types d’opérations concourant à la production et à la livraison d’immeubles neufs situés en France.
De ce fait, un particulier peut être redevable de la TVA immobilière dans les cas suivants
Lors de la première cession d’un immeuble neuf dans les cinq ans de l’achèvement des travaux un immeuble est considéré comme achevé lorsque les conditions d’habitabilité sont réunies. Les cessions ultérieures du bien, y compris celles qui auraient lieu dans ce même délai de 5 ans, sont soumises aux droits d’enregistrement.
La vente d’un immeuble après certains travaux de nature à le faire considérer comme neuf dans les 5 ans de son achèvement. L’article 88 de la loi de finances rectificative pour 2005 retient de nouveaux critères permettant de qualifier d’immeuble neuf un immeuble existant sur lequel sont réalisés un certain nombre de travaux conséquents.
Quatre nouvelles composantes sont à prendre en compte, ce sont les travaux qui portent sur :
- soit la majorité (plus de 50%) des fondations
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance de l’ouvrage
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement
- soit AU MOINS deux tiers de CHACUN des éléments de second oeuvre (planchers non porteurs ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; installations sanitaires et de plomberie ; installations électriques ; système de chauffage)
Il convient d’apprécier l’ampleur des travaux réalisés, au regard de l’immeuble considéré dans son ensemble et d’examiner la quotité de travaux réalisés.
L’immeuble est rendu à l’état neuf si une seule des quatre composantes est rendue à l’état neuf.
Lors de la revente d’un terrain à bâtir ou bien assimilé, dans certaines hypothèses est assimilé à un terrain à bâtir, un terrain nu, un terrain recouvert de constructions destinées à être démolies, un immeuble inachevé, un droit de surélévation d’un immeuble préexistant.
Depuis le 22 octobre 1998, les acquisitions de terrain à bâtir par des personnes physiques en vue de la construction d’un immeuble d’habitation ne sont plus assujetties à la TVA immobilière, mais sont soumises aux droits d’enregistrement.
Demeurent soumis à la TVA immobilière les acquisitions de terrains
- par des personnes morales qui construisent, dans le délai de 4 ans de l’acquisition, des immeubles à usage d’habitation ou à un autre usage
- par des personnes physiques qui construisent dans le même délai des immeubles à un usage autre que l’habitation
Les terrains à bâtir ou immeubles assimilés acquis par un particulier mais destinés à la construction d’immeubles à usage professionnel ou commercial demeurent dans le champ d’application de la TVA immobilière en cas de revente à un autre particulier. Tous les terrains à bâtir acquis par un particulier et revendus à une société sont aussi dans le champ d’application.
A noter : les mêmes règles s’appliquent aux cessions de droits sociaux, parts d’intérêts et actions, dont la possession assure en droit ou en fait à son bénéficiaire l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble.
Exemple : vente de titres de sociétés immobilières de copropriété
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